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区分マンションのオーナーが、管理組合に対して毎月支払っている「修繕積立金」。国土交通省は、2月27日、この修繕積立金を段階的に引き上げる場合、増額幅を当初額の1.8倍までとする方針を明らかにした。

増額幅が大きすぎて住民から合意を得られず、マンションの老朽化などに対して必要な額の積立金を集めることができない事態を防ぐねらいがある。

修繕積立金の計画的な積み立てを促すため、この基準をマンションの「管理計画認定制度」に盛り込む予定だ。

毎月の積立金額に「上限」と「下限」を

マンションの修繕積立金は、修繕計画に基づいて必要な額を算定し、管理組合によって毎月集められているもの。外壁塗装や共用部のリフォームなどの大規模修繕や不測の事故などに備える目的がある。

その集め方には、毎月一定額を集める「均等積立方式」と、建物が経年するにつれて金額を上げていく「段階増額積立方式」があり、多くのマンションでは「段階増額積立方式」が採用されている。

販売業者によっては、初めの修繕積立金を安くすることで物件を売りやすくしている側面もあるだろう。

しかし、修繕積立金を値上げする際は、原則として管理組合員のうち過半数の賛成が必要となる。増額幅が大きくなると、賛成を得にくくなり、決議のハードルが高くなる。

これにより、管理組合が必要な修繕積立金額を集められず、適正なマンション管理が行えていないケースが多くあるようだ。

2018年の調査によると、修繕積立金の残高が計画に対して「不足していない」と回答したマンションは約34%にとどまった。

 

国交省が公開したワーキンググループの資料より抜粋

そこで今回、「段階増額積立方式」を採用する場合でも計画的な積み立てができるよう、積立金額の基準を設けることに。

「均等積立方式」における月あたりの積立金額（必要額÷計画期間）を「基準額」とし、初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は基準額の1.1倍以内とする。

例えば、基準額が1万5000円ならば、下限は9000円、上限は1万6500円となる。

 

国交省が公開したワーキンググループの資料より抜粋

この新たに設けられる基準は、管理計画が一定の基準を満たしたマンションを、都道府県や市などが認定する「管理計画認定制度」の要件として盛り込まれる予定。

3月下旬に開催される次回ワーキンググループで案が取りまとめられる見込みだ。

自治体から制度の認定を受けたマンションは、住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用分リフォーム融資」の金利が引き下げられるほか、さらに長寿命化工事を実施した場合には固定資産税が減額されるといった利点がある。

2022年4月の制度開始以降、2024年1月末までに424件のマンションが認定を受けているといい、まだ制度が広く普及しているとは言いがたいのが現状だ。

適正な管理がされているマンションを増やしていくためにも、制度の認知度向上が課題となりそうだ。今後の動きにも注目していきたい。

（楽待新聞編集部）